토지수용의 필요성
국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.
- 이러한 공익사업을 시행하기 위해서는 사업에 쓸 토지등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지등을 취득하기 위하여 토지, 물건등 소유자와 먼저 매수 협의를 하고 이 때에 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약을 체결하여 필요한 토지등을 매수하게 됩니다. 그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며 우리나라에서도 이 제도를 시행하고 있습니다.
토지수용을 할 수 있는 사업
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 정해져 있는 공익사업
- 국방·군사에 관한 사업
- 철도, 도로, 공항, 항만, 주차장, 공영차고지, 화물터미널, 삭도, 궤도, 하천, 제방, 댐, 운하, 수도, 하수도, 하수종말처리, 폐수처리, 사방, 방풍, 방화, 방조, 방수, 조수지, 용배수로, 석유비축 및 송유, 폐기물처리, 전기, 전기통신, 방송, 가스 및 가스관측에 관한 사항
- 국가 또는 지방공공단체가 설치하는 청사, 공장, 연구소, 시험소, 보건 또는 문화시설, 공원, 광장, 운동장, 시장, 묘지, 화장장, 도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
- 공익목적으로 시행하는 학교, 도서관, 박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
- 국가, 지방자치단체, 정부투자기관, 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업 등
개별법률에 정해져 있는 공익사업
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 정해져 있는 사업외에 개별법률에서 특별히 수용을 할 수 있는 사업으로 정하여진 경우에도 수용이 가능합니다.
- 도시·군계획시설사업(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
- 택지개발사업(택지개발촉진법)
- 하천공사(하천법)
- 전원개발사업(전원개발촉진법)
- 학교시설사업(학교시설사업 촉진법)
- 산업단지개발사업(산업입지 및 개발에 관한 법률)
- 관광지조성사업(관광진흥법)
- 철도건설사업(철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률)
- 도시개발사업(도시개발법)
- 도로공사(도로법) 등
토지수용 일반 절차
※ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제26조 제1항의 규정에 의거 사업인정은 토지·물건조서 작성전에 할 수 있음
수용재결절차
토지수용 재결신청 절차
토지수용위원회 및 토지소재지 군·구가 하는 일
- 토지수용위원회의 열람공고지시 : 사업시행자가 협의매수가 되지 않은 토지등에 대하여 토지수용위원회에 수용재결신청을 하게되면 토지수용위원회는 수용신청토지 소재지의 군·구 에 관련서류를 송부하여 열람공고 지시를 하게 됩니다.
- 군·구의 열람공고 : 군·구의 장은 토지수용위원회로부터 열람공고 지시를 받으면 이를 게시판에 14일간 게시공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 공고내용을 통지하여 열람하도록 하고 있습니다.
토지소유자가 할 수 있는 일
- 의견서제출 : 토지소유자는 열람공고기간중에 수용신청 서류를 열람하고 의견서를 토지수용위원회나 열람공고한 군·구에 제출합니다.
- 의견서의 내용은 수용과 관련된 희망이나 요구사항
(예를 들면 보상 가격, 잔여지 수용청구, 물건의 누락, 기타 권리주장등)을 기재하면 됩니다.
※ 토지수용위원회에서는 소유자가 제출한 의견내용을 토대로 감정평가할때 참고하고 법적 다툼이 있을때에는 이를 검토 심사한 후에 수용재결을 하게 되므로 의견내용은 가급적 구체적으로 자세히 기재하여야 합니다.
수용보상금 결정
- 수용보상금은 2개의 감정평가기관이 토지소유자가 제출한 의견서를 참고하여 평가한 평가액(협의매수시 평가한 평가자는 제외)을 산술평균하여 결정합니다. 다만 수용평가금액이 협의매수시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상금을 결정하게 됩니다.
보상기준
토지
- 공사지가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 됩니다.
- 다만 이때에 당해 공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외됩니다.
건물 기타 지장물
- 이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득 가격으로 보상합니다.
영업보상
- 공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다.
휴업보상
- 휴업보상의 경우에는 4개월의 범위내에서 휴업기간 중의 영업이익을 보상하게 됩니다.
폐업보상
- 폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당되는지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.
폐업보상대상
- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 군·구의 장이 인정하는 경우
권리 및 기타보상
- 광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별도로 지급합니다.
- 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지급하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지급합니다.
사업구역밖의 보상
- 공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지 포함)가 사업시행으로 인하여 하천이나 호수등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우에 소유자가 청구하면 공익사업시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다.
- 공익사업시행지구 인근에 있는 어업에 피해가 발생한 경우 실제피해액을 확인할 수 있는 때에 그 피해에 대하여 보상합니다.
영농손실보상
- 사업지구내에 편입된 농지에 대하여「통계법」제3조 제4호에 따른 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.
- 허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다. 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.
- [실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미]
수용재결의 효과
사업시행자의 권리, 의무
- 토지등에 대한 소유권 취득
- 수용재결이 되어 보상금을 지급하거나 공탁하면 사업시행자는 토지수용위원회가 정한 수용시기에 그 토지등에 대한 소유권을 취득하게 되고 그 토지등에 있던 다른 권리도 소멸됩니다.
- 보상금 지급의무
- 사업시행자는 토지수용위원회에서 정한 보상금을 수용의 개시일까지 토지소유자에게 지급하여야 하고 토지소유자가 보상금 수령을 거부할 때에는 보상금을 공탁하여야 합니다. 만약 사업시행자가 수용의 개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁하지 아니하면 그 수용 재결은 효력을 잃게 되며 보상금을 공탁할 경우에도 공탁서에 반대급부조건을 기재하였을 때에는 그 공탁은 무효가 됩니다.
토지소유자의 권리, 의무
- 보상금을 받을 권리
- 수용재결이 되면 토지소유자는 토지수용위원회에서 정한 보상금을 사업시행자로부터 받을 권리가 생깁니다.
- 토지등의 인도와 이전의무
- 사업시행자가 수용시기까지 보상금을 지급하거나 공탁을 하게 되면 토지소유자는 수용된 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전을 하여야 합니다.
- 인도·이전을 거부 할 때 사업시행자가 할 수 있는 조치
- 토지소유자가 수용시기가 지난 후에도 물건의 인도나 이전을 거부하면 사업시행자는 광역시장 또는 군수·구청장 등에게 행정대집행을 신청할 수 있습니다.
수용재결의 구제절차
토지수용제도는 공익사업의 시행을 위하여 부득이 둔 제도이나 수용대상 토지소유자의 권익을 보장하기 위하여 토지소유자에게도 다음과 같이 권리구제를 받을 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.
수용재결 신청 전에 할 수 있는 일
- 수용재결신청청구
- 수용재결신청은 사업시행자만이 할 수 있도록 되어 있으므로 만약 사업시행자가 고의로 수용재결신청을 지연시킴으로써 토지소유자가 손해를 보게 되는 일이 없도록 토지소유자는 사업시행자에 대하여 조속히 수용재결신청 할 것을 청구할 수 있습니다.
- 재결신청청구의 절차
- 재결신청청구는 언제나 할 수 있는 것은 아니고 사업시행자가 제시한 보상협의 기간을 경과하여야 하며 사업시행자가 재결신청청구를 받으면 청구를 받은 날로부터 60일이내에 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 하여야 합니다.
- 재결신청청구의 효과
- 만약 사업시행자가 재결신청 청구를 받고도 재결신청을 지연하게 되면 재결신청 청구서를 받은 날을 기준하여 60일이 경과된 날로부터 지체된 기간에 대하여 관계 법령에서 정하는 해당이자액을 보상금에 가산하여 지급하게 됩니다.
- 재결신청청구의 방법
- 재결신청청구는 서면으로 제출하여야 하며 우편으로 제출할 때에는 배달증명우편으로 하여야 합니다.
수용재결 신청 후에 할 수 있는 일
- 잔여지수용청구
- 토지의 일부가 수용되고 남는 잔여토지(자투리땅)가 종래의 목적대로 이용이 곤란하거나 건물의 일부가 철거되어 잔여부분으로는 종래의 용도로 사용이 곤란할 때에는 토지 소유자나 건물소유자는 그 토지나 건물전부에 대한 수용을 청구할 수 있으며 토지수용위원회에서는 청구내용을 검토하여 가·부를 결정하게 됩니다.
- 잔여지의 수용청구는 그 일단의 토지의 일부 수용에 대한 토지수용위원회의 재결이 있기 전까지 의견서로서 제출하여야 합니다.
수용재결 후에 할 수 있는 일
- 이의신청 및 행정소송 방법
- 수용재결에 대하여 이의가 있는 토지소유자는 수용재결서를 받은 날부터 30일이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있으며, 이의신청과 관계없이 수용재결서를 받은 날부터 90일이내에 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.
- 지방토지수용위원회의 재결에 대해 이의신청을 고자 하는 경우 반드시 수용재결을 한 지방 토지수용위원회에 이의신청서를 제출하여야 하고 그 지방토지수용위원회는 제출된 이의 신청서를 중앙토지수용위원회에 이송하게 됩니다.
- 이의신청때 지켜야 할 사항
- 이의 신청은 보상금을 수령하거나 공탁금을 수령한 후에도 제기할 수 있지만 이 경우에는 반드시 수용보상금 청구서나 공탁금 출급청구서에 '이의를 유보하고 보상금의 일부로 수령한다.'라는 조건을 달고 보상금을 수령하여야 하며, 만약 조건없이 보상금을 수령하고 이의신청을 하게 되면 그 이의신청은 각하 됩니다.
- 이의신청에 대한 처리
- 이의신청이 제기되면 중앙토지수용위원회에서는 이의 신청내용을 검토한 후에 다시 평가 (협의매수와 수용때 평가하지 않은 다른 2개 평가기관을 선정함)를 하며 다시 평가한 금액이 수용재결 보상금보다 높은 경우에는 다시 평가한 금액으로 보상금을 변경합니다.
이의신청재결 후에 할 수 있는 일
- 행정소송 제기 기간과 제기하는 법원 : 이의신청재결에도 불복이 있는 경우에는 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일이내에 관할법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.
- 행정소송의 종류
- 이의 신청재결자체에 대한 취소소송 이의신청재결중에서 불복하는 내용이 보상금 다툼이 아닌 이의재결 자체의 위법함을 다투는 내용으로서 이의신청재결의 취소를 구하는 소송일 때에는 중앙토지수용위원회를 피고로하여 소송을 제기하여야 합니다.
- 보상금 다툼 소송
불복하는 내용이 보상금의 증ㆍ감에 대한 다툼일 때에는 사업시행자(사업시행자가 소송을 제기할 때에는 토지소유자나 관계인)를 피고로 하여야 하고, 이 경우에는 법원에서 직접 보상금을 결정하게 됩니다.
- 행정소송은 사업시행자도 제기할 수 있으나 만약 사업시행자가 패소할 경우에는 소송기간에 대하여 관계 법령에서 정하는 해당이자액을 보상금에 가산하여 토지소유자에게 지급하여야 합니다.