부산광역시 - 행정정보 - 행정자료실 - 백서 - 부산시정10년사 - 제3장 도시계획

第8節土地管理

1. 槪說

토지는 인간생활의 터전으로 삶의 원천이며, 또한 노동·자본과 함께 인간의 생산활동에 필요한 요소 중의 하나이다. 이와 같이 우리 인간에게 매우 중요한 절대면적의 토지는 인위적으로 쉽게 증가시킬 수 없는 부증성과 위치를 옮길 수 없는 부동성 등 특성을 지니고 있다.

우리나라는 인구에 비하여 국토면적이 협소하고 인구증가·산업화·도시화 등에 따라 자본주의 시장경제 체제하의 토지시장에서 각종 용지의 수요는 매년 증가하고 있어 토지의 투기적인 거래, 지가의 과도한 상승 등 공급과정에서 많은 문제가 발생하고 있다.

이러한 폐해를 근절하기 위하여 우리 시에서는 개별공시지가 조사, 개발이익환수제, 토지거래 허가와 부동산중개업자 관리, 부동산계약서 검인 등 토지공개념 제도관련 업무 등을 추진하면서 지가안정 유지와 부동산거래 질서가 확립되도록 추진하여 시민들의 편의제공을 위해 힘쓰고 있다.

2. 土地公槪念制度

1) 宅地所有上限制度

국민주거생활의 기초가 되는 택지에 대하여 그 주거할 수 있는 면적의 상한을 정하고 초과소유를 제한함으로써 모든 국민이 이를 고르게 소유할 수 있도록 유도하고 있다. 택지공급을 촉진하게 하는 택지소유상한제도는 토지공개념제도의 하나로서 택지소유상한에관한법률에 근거하고 있는데 1990년 3월부터 부산·서울 등 6대 도시지역에서 시행되고 있다.

법 시행일 이후부터 전국 6대도시인 도시계획구역 내에서 원칙적으로 법인은 택지를 소유할 수 없으며, 개인(가구)은 택지를 660㎡(6대도시 합계) 초과하여 소유할 수 없으므로 택지를 초과 소유하려고 하는 자는 택지소재지 관할구청장의 허가를 받아야 한다.

초과소유하고 있는 택지에 대하여는 구청장이 초과소유부담금을 부과하게 되는데 1990. 3. 2일 이전부터 소유하고 있는 택지에 대하여는 상한면적 초과부분의 처분을 유도하기 위하여 법 시행일(1990. 3. 2일)부터 2년간 초과소유부담금의 부과를 유예하고 1992. 3. 2일이후부터 초과소유부담금을 부과하였다.

그러나 1999. 4. 29일 헌법재판소의 택지소유상한에관한법률에 대한 위헌결정으로 부담금 부과처분이 중지되었다.

초과소유부담금 부과· 징수실적(1992～2002년)

(단위 : 백만원)

연 도	계		개 인		법 인
연 도	건 수	금 액	건 수	금 액	건 수	금 액
부 과	9,949	1,752	8,855	1,576	1,094	176
징 수	9,288	1,371	8,267	1,233	1,021	138

자료 : 지적과

2) 開發利益還收制度

사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 인·허가 등을 받아 토지개발사업을 시행함으로써 사업시행지역의 토지가격이 정상지가 상승분보다 많이 올라간 경우, 추가된 개발이익의 50%를 개발부담금으로 납부하게 되어 있는 개발이익환수제도는 토지공개념확대제도의 하나로서 개발이익환수에관한법률에 근거하고 있으며, 도시계획구역내에서 시행하는 경우에는 면적 1,650㎡이상인 사업에 적용된다.

대상사업은 택지개발, 공업단지 조성, 산업기지 개발, 관광단지 조성, 도심재개발 등 11개사업이며, 사업토지 관할구청장은 개발사업이 완료되면 사업시행자에게 당해사업 개발이익의 50%를 개발부담금으로 부과하여 징수한다.

개발이익은 사업완료시점의 지가에서 사업착수시점의 지가와 정상지가상승분 및 개발비용을 제외한 금액으로 하며, 징수한 개발부담금의 50%는 사업토지 관할자치구에 귀속되고 나머지 50%는 건설부의 토지관리및지역균형개발특별회계에 납입된다.

우리 시에서는 법 시행일(1990. 3. 2일)이후 개발부담금 부과대상사업을 전수조사·관리하여 개발이익환수제도 운영에 차질이 없도록 하였으며, 또한 개발사업 인·허가통보자료·사실조회·직권현지조사·사업신고자 등에 의거 대상사업조사를 년중 계속 실시하여 개발부담금 부과·징수업무에 철저를 기하였다.

개발부담금 부과대상 사업현황

(단위 : 건, 천㎡)

연도	계		공동주택건설		토지형질변경		기타 택지개발
연도	건수	면적	건수	면적	건수	면적	건수	면적
1994	13	403	9	282	3	97	1	24
1995	134	375	94	263	32	90	8	22
1996	203	437	142	306	49	105	12	26
1997	174	352	122	246	42	85	10	21
1998	83	472	58	331	20	113	5	28
1999	57	415	40	290	14	100	3	25
2000	36	439	25	307	9	105	2	27
2001	72	445	50	311	17	107	5	27
2002	73	438	51	307	18	105	4	26

자료 : 지적과

개발부담금 징수 및 환급현황

(단위 : 천원)

연도별	징 수		환 급		비 고
연도별	건 수	금 액	건 수	금 액	비 고
계	719	9,500,711	62	2,193,590
1994	8	26,217	1	72,819	1994.10월부터 이관
1995	128	864,469	9	85,716
1996	179	1,810,514	17	275,938
1997	160	3,032,385	10	888,408
1998	63	841,388	11	539,029
1999	45	750,958	8	280,381
2000	21	427,931	2	39,340
2001	53	799,844	1	8,503
2002	62	947,005	3	3,456

자료 : 지적과

3) 土地去來許可·申告制度

토지의 투기적인 거래를 방지하고 지가의 급격한 상승을 억제하여 모든 국민이 국토를 합리적으로 효율성있게 이용하도록 하는 토지거래허가·신고제도는 국토이용관리법에 근거하고 있는 것으로써 부산지역은 1988년(신고는 1987년)부터 실시되어 왔다.

부산은 현재 국토의계획및이용에관한법률상 녹지지역과 강서구 전역이 규제구역(허가지역)이고, 기타 지역은 신고구역으로 지정되어 있으며, 당초 규제기간이 만료된 녹지지역과 강서구의 전 지역은 녹지지역 및 개발예정지역 등에 대한 토지투기 근절 및 지가급등억제를 위해 1991년, 1992년, 2001년에 규제구역으로 재지정되었고, 신고기간이 만료된 기타지역도 부동산투기 거래의 근절을 위해 1992년과 2001년에 신고구역으로 재지정되었다.

허가 또는 신고대상면적 이상의 토지를 거래하려고 하는 당사자는 토지주소지 관할 구청장에게 공동으로 허가를 받거나 또는 신고를 한 후 토지거래계약을 체결하여야 한다.

우리 시에서는 토지거래허가, 신고에 대한 조사기준을 엄정 적용하도록 하여 거래대상 토지가 실수요자 위주로 정상적인 거래가 되도록 유도하였으며, 특히 1991년도에는 토지 거래허가신청·신고와 임야매매증명 발급신청 및 택지취득허가신청 등 3종의 토지거래 관련민원을 복합심사·처리하여 업무처리의 효율과 민원의 편의를 도모하였다.

토지거래규제지역 기간과 허가·수리현황은 다음과 같다.

토지거래규제지역 기간

구 분	대상지역	면 적 (천㎡)	기 간
구 분	대상지역	면 적 (천㎡)	당초지정	재지정
규제지역 (허 가)	·녹지지역 ·강서구 전역	401	1988. 2.19～1991. 2.18 1989. 4.28～1992. 4.27 1998. 4.28～2001.11.24	1991. 2.19～1994. 2.18 1992. 4.28～1995. 4.27 2001.11.25～2003.11.30
신고구역	·허가지역을 제외 한 부산시 전역	115	1987. 8.19～1992. 8.18 1997. 8.19～2001.11.24	1992. 8.19～1997. 8.18 2001.11.25～2003.11.30

자료 : 지적과

토지거래 허가·수리현황

(단위 : 필지, 천㎡)

연 도	허 가		불 허 가
연 도	필 수	면 적	필 수	면 적
1998	490	855	3	4
1999	3,234	7,995	44	29
2000	3,205	11,677	55	39
2001	3,379	7,185	101	77
2002	645	1,716	1,135	1,317

자료 : 지적과

3. 地價動向

종래 내무부의 과세시가표준액, 건설부의 기준지가, 국세청의 기준시가, 한국감정원의 감정가격 등 여러 분야로 나뉘어 있던 것을 하나로 결정·적용하기 위하여 지가공시및토지등의평가에대한법률과 개별공시지가 조사·산정지침에 의거 1990년도부터 부산시, 부산지방국세청 등 관계기관이 합동으로 개별지가를 매년 조사하고 있다.

개별지가는 합동조사요원이 개별필지의 조사년도 1월 1일을 기준으로 토지특성을 조사한 후 당해연도 1월 1일 현재 공시지가(표준지가격)와 토지가격비준표를 적용하여 지가를 산정하고 지방토지평가위원회의 심의, 주민열람 및 건설부장관의 확인을 거쳐 토지관할구청장이 결정·공시하게 된다.

결정된 개별공시지가는 토지초과이득세·양도소득세·증여세·상속세 등의 부과시 산정기준, 종합토지세 부과기준이 되는 토지등급 조정시 산정기준, 택지초과소유금·사용료등의 부과시 산정기준, 토지거래허가·신고시 거래가격조사기준 등으로 활용되며, 그 외에도 기타 행정목적에 사용되고 있다.

또한, 정보제공과 시민편의 증진을 위해 개별공시지가는 구·군별 홈페이지를 통하여 열람할 수 있도록 되어 있으며, 1993년부터 2002년까지의 연도별 개발지가 조사대상 필지 및 현황은 다음과 같다.

개별지가 조사대상필지 현황

(단위 : 필지)

연도별	총필지	조 사 대 상 필 지			비 고
연도별	총필지	계	과세대상토지	사용료 징수 국·공유지	비 고
1993	628,853	508,525	466,263	42,262
1994	623,737	511,220	465,862	45,358
1995	714,316	572,321	523,461	48,860
1996	703,568	581,779	527,815	53,964
1997	710,522	586,878	528,793	58,085
1998	715,281	589,248	523,272	65,976
1999	717,224	590,571	525,464	65,107
2000	721,730	591,714	527,449	64,265
2001	720,890	599,602	530,144	69,458
2002	726,139	604,643	530,858	73,785

자료 : 지적과

최고·최저지가현황

(단위 : 천원/평당)

연도별	구 분	소 재 지	지 가	비 고
1993	최 고	부산진구 부전동 192-2	89,257
1993	최 저	금정구 오륜동 산40	1.652
1994	최 고	부산진구 부전동 192-2	85,951
1994	최 저	금정구 오륜동 산40	1.652
1995	최 고	부산진구 부전동 192-2	82,645
1995	최 저	금정구 오륜동 산40	1.652
1996	최 고	부산진구 부전동 192-2	82,645
1996	최 저	금정구 오륜동 산40	1.652
1997	최 고	중구 광복동 2가 2-35	84,298
1997	최 저	금정구 오륜동 산2	1.624
1998	최 고	중구 광복동 2가 2-35	80,992
1998	최 저	금정구 오륜동 산2	1.624
1999	최 고	중구 광복동 2가 2-35	69,422
1999	최 저	금정구 오륜동 산7-2	0.495
2000	최 고	중구 광복동 2가 2-35	67,769
2000	최 저	금정구 오륜동 산203-1	0.652
2001	최 고	중구 창선동 1가 24	66,116
2001	최 저	금정구 오륜동 산203-1	0.652
2002	최 고	중구 창선동 1가 32	66,116
2002	최 저	금정구 오륜동 산222-3	0.652

자료 : 지적과

1990년부터 시행된 개별지가조사, 개발이익환수제 등의 토지공개념관련 제도가 정착되고 토지거래규제제도, 부동산등기 의무제도, 부동산중개업자 지도단속 등 각종 부동산투기 억제시책이 강화 시행되어 그 실효가 나타남에 따라, 토지거래가 점차 실수요자 위주로 정상적으로 이루어지면서 부산지역의 지가동향은 안정추세를 보이고 있으며, 2001년중 부산지역의 지가 변동률은 0.49%를 기록하여 지가가 보합세를 보이고 있다.

우리 부산지역은 녹지지역이 전체면적의 72%로 큰 비중을 차지하고 있고, 또한 배산임해도시로서 평지가 적으며, 인구밀도는 매우 높은 데 비해 주택보급률은 매우 낮으므로 토지관리부문의 중요성이 매우 크다고 할 수 있다.

우리 시에서는 협소한 부산의 토지가 필요한 사람에게 필요한 만큼의 면적이 소유되어 효율적으로 개발·이용될 수 있도록 토지관리업무의 추진에 노력을 해 왔다.

세부적으로 개별공시지가를 정확히 조사·결정하기 위하여 감정평가사의 검증을 거쳐 결정함으로써 주민신뢰 제고에 기여하도록 하고, 1990년부터 시행해 오던 개발이익환수제 등 토지공개념 제도의 운영에 보다 정확성과 효율성을 높이고, 이 제도가 확고히 정착되도록 하며, 또한 부동산중개업자에 대한 지도단속과 교육을 지속적으로 강화해 왔다.

최근 부동산 경기회복으로 우리 사회에 토지의 편중소유, 토지투기거래 등으로 인한 계층간의 갈등, 불로소득 등이 발생하지 않도록 하며, 지가가 안정되어 정상적인 토지거래가 이루어짐으로써 서민들의 내 집 마련과 기업의 산업용지 확보가 보다 쉬워지도록 노력하고 있다.