부산광역시 - 전자민원 - 행정정보공개 - 백서 - 시정백서2001 - 2부 시정부문별 성과 및 계획 - 제7장 도시계획 - 제5절 토지관리

토지는 인간생활의 터전으로 삶의 원천이며 노동·자본과 함께 인간의 생산활동에 필요한 요소 중의 하나이다.

이와 같이 우리 인간에게 매우 중요한 절대면적의 토지는 인위적으로 쉽게 증가시킬 수 없는 부증성과 위치를 옮길 수 없는 부동성 등 토지 본래의 특성을 지니고 있다.

우리나라는 인구에 비하여 국토면적이 협소하고 인구증가·산업화·도시화 등에 따라 자본주의 시장경제 체제하의 토지시장에서 각종 용지의 수요 요소는 매년 증가하고 있으므로 토지의 투기적인 거래·지가의 과도한 상승등 공급 과정에서 많은 문제가 발생하고 있다.

이러한 폐해를 근절하기 위하여 우리 시에서는 개별공시지가 조사, 개발이익환수제, 토지거래허가와 부동산중개업자 관리, 부동산계약서 검인 등 토지공개념 제도관련 업무 등을 추진하면서 지가 안정유지와 부동산거래 질서가 확립되도록 하여 시민들의 편의제공을 위해 힘쓰고 있다.

1989년까지는 각 행정기관이 그 기관의 필요에 따라 땅값을 조사하여 과세, 토지거래허가 등의 행정목적에 사용함으로써 같은 필지의 땅값이 행정기관마다 다르게 산출되어 토지과표의 신뢰를 떨어뜨리고 업무의 중복과 예산의 낭비가 많아 지난 1990년부터 종합토지세, 토지초과이득세, 양도소득세, 증여세, 상속세 등 각종 세금부과와 기타 행정목적에 통일된 지가가 필요하여 관련기관이 합동으로 조사하고 있다.

개별공시지가는 과세대상 토지와 사용료를 징수하는 국·공유지 등으로 시내 59만여 필지를 인근의 표준지 공시지가와 상호 비교·조사하여 필지마다의 땅값을 구청장(군수)이 결정한 것이다.

토지관할 구청장(군수)이 국세청의 협조를 받아 합동조사반을 편성하여 개별 토지의 특성을 조사한 후 인접 비교 표준지 공시지가와 토지가격비준표를 비교 분석하여 필지별 가격을 산정하고 감정평가사가 검증하여 지방토지평가위원회의 심의를 거쳐, 소유자가 알 수 있도록 공고 및 개별적으로 통지하고 이에 대한 이의가 있으면 그 의견을 접수받아 지방토지평가위원회에서 재심의 후 중앙토지평가위원회 심의 및 건설교통부장관의 확인을 받아 구청장(군수)이 매년 6월 30일 지가를 결정공시하며 이에 대한 이의가 있을 경우 공시일로부터 30일 이내에 토지관할 구청장(군수)에게 재조사 신청할 수 있도록 규정하고 있어 주민의 의견을 최대한 반영하여 오고 있다.


총 필 지	조 사 대 상 필 지			비 고
총 필 지	계	사 유 지	사용료징수 국·공유지	비 고
729,663	596,401	529,809	66,592	81.7％


계	지 자 체	국 세 청	일용요원	비 고
171	77	19	71	4(시직원)


개별토지특성조사 및 지가산정	→	산정지가검증	→	지가열람 및 의견제출·검증
(2000. 1. 4 ∼ 4. 28)		(2000. 4.29 ∼ 5.14)		(2000. 5.14 ∼ 6. 3)
구·군토지평가위원회심의 및 의견제출에 대한 결과 통지	→	건설교통부장관 확인	→	2000 개별공시지가 결정, 공시
(2000. 6. 5 ∼ 6. 12)		(2000. 6. 29)		(2000. 6. 30)


의 견 접 수			심 의 처 리
계	상향요구	하향요구	계	상향조정	하향조정	기 각
1,697	483	1,214	1,697	201	526	970


구분	상업지역		주거지역		공업지역		녹지지역
구분	소재지	지가	소재지	지가	소재지	지가	소재지	지가
최고	중 구 광복동 2가 2-35	25,000	부산진구 가야동 375-3	3,000	영도구 남항2가 55-18	1,730	해운대구 우동 703-16	563
최저	기장군 일광면 삼성리 16-1	188	남구 용호동 산73-9	17	중구 중앙동4가 15-3	36	기장군 철마면 장전리 산103-2	0.181

국민주거생활의 기초가 되는 택지에 대하여는 소유할 수 있는 면적의 상한을 정하여 초과 소유를 제한함으로써 모든 국민이 택지를 고르게 소유할 수 있도록 유도하고 택지공급을 촉진하게 하는 제도로서 「택지소유상한에관한법률」을 1989. 12. 30 제정하여 1992년부터 서울과 부산 등 6대 광역시에 200평이상 택지소유자에게 부담금을 부과하여 왔으며, 최근 침체상태에 빠진 부동산 경기활성화를 위하여 동 법률이 폐지(1998. 9. 19)되었으나 부과기준일 1997. 12. 31이전 부담금은 종전의 규정에 의하여 부과·징수된다.

그리고 부과 대상자중 일부 소유자가 동 법률을 헌법재판소에 소원을 제기함에 따라 우리나라의 협소한 국토현실과 공익 목적상 택지의 소유상한을 정하는 것 자체는 바람직하나 택지소유상한으로 정한 200평은 너무 적은 면적일 뿐 아니라 일률적으로 이를 초과해 소유할 수 없도록 제한한 것은 헌법상 국민의 재산권을 지나치게 침해한 것이라는 헌법재판소의 위헌결정으로 1999. 4. 29부터 효력을 상실하게 되었다.

헌법재판소의 결정일(1999. 4. 29)이후 종전 택지소유상한에 관한 법률에 의한 부담금 부과처분은 중지되고, 각급 법원 및 중앙토지위원회에 계류중인 사건은 확정판결 또는 재결에 따라 환급이 결정되며 이미 부담금을 납부하였으나 행정쟁송 제소기간이 경과되지 아니한 경우에는 행정쟁송 절차에 의한 부과처분 취소결정으로 환급이 가능하다. 그러나 부담금을 납부하고 다투지 아니하여 행정쟁송 제소기간이 경과한 부담금 납부자에 대하여는 구제가 불가능 하는 등 헌법재판소의 택지소유상한에 관한 법률 위헌결정에 따른 업무처리지침이 시달되어 동 업무를 처리하고 있다. 2000. 12월 현재 택지초과소유부담금 부과·징수현황은 아래와 같다.


부 과		징 수		미 징 수
건 수	금 액	건 수	금 액	건 수	금 액
9,947	175,427	9,278	137,208	669	38,219

○ 669건 38,219백만원 ▷ 압 류 : 526건 31,194백만원
▷ 미압류 : 143건 7,025백만원

사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 인. 허가 등을 받아 토지개발사업을 시행하므로써 사업시행지역의 땅값이 정상지가 상승분보다 많이 올라간 경우 개발이익의 50％를 개발부담금으로 국가에 납부하게 되어 있는 개발이익환수제는 토지공개념제도 중의 하나로서 개발이익환수에관한법률에 근거하고 있는데 1990. 3. 2 기준 진행중인 개발사업과 이후 착수되는 개발사업으로서 면적 660㎡ 이상을 대상으로 하였다.

대상사업은 택지개발사업, 공업단지조성사업, 관광단지조성사업, 도심재개발사업, 유통단지조성사업, 지목변경이 수반되는 개발사업 등 10개 사업인데, 사업토지 관할구청장(군수)은 개발사업이 완료되면 사업시행자에게 당해 사업 개발이익의 50%를 개발부담금으로 부과 징수한다. 개발이익은 사업완료시점의 지가에서 사업착수시점의 지가와 정상지가 상승분 및 개발비용을 뺀 금액으로 하며 징수한 개발부담금의 50％는 사업토지 관할 자치구(군)에 귀속되고 나머지 50％는 건설교통부소관 토지관리 및 지역균형개발특별회계에 납입된다.

그러나 개발이익환수에관한법률이 1998. 9. 19 개정되어 개정일로부터 1999. 12. 31까지 인가를 받아 시행하는 모든 개발사업에 대하여는 한시적으로 개발부담금을 면제하였고 2000. 1. 1 이후부터 인가받는 개발사업부터는 개발부담금의 부담률을 50％에서 25％로 인하 하였다..

또한 개발부담금의 납부를 1년의 범위 내에서 납부기일을 연기할 수 있던 것을 3년의 범위 내에서 이를 연기하거나 5년 범위 내에서 분할 납부할 수 있도록 함으로써 기업의 개발부담금 부담을 덜게되어 침체된 건설경기 활성화에 기여하게 되었다.


부 과		징 수		부과취소등		미 징 수
건 수	금 액	건 수	금 액	건 수	금 액	건 수	금 액
377	72,417	231	28,599	51	21,767	95	22,051

토지의 투기적인 거래를 방지하고 지가의 급격한 상승을 억제하여 모든 국민이 국토를 합리적으로 효율성 있게 이용하도록 하는 토지거래허가·신고제도는 국토이용관리법에 근거하고 있으며 부산지역은 1997. 12. 20자로 토지거래신고구역은 전역이 해제되었고 1998. 4. 20자로 토지거래허가구역도 전면해제 되었으나 건설교통부에서 개발제한구역(G.B) 해제와 관련하여 1998. 11. 25 개발제한구역에 대하여는 토지거래허가 구역으로 다시 지정되었다.

우리 시에서는 2001년에도 토지거래허가에 대한 심사기준을 엄정 적용하도록 하여 거래대상토지가 실수요자 위주로 정상적으로 거래되도록 유도할 계획이다.


구 분	대 상 지 역	면 적(㎢)	기 간
토지거래계약허가구역	·1998. 11. 19 현재 개발제한구역으로 지정된 지역 (동래구, 북구, 해운대구, 금정구, 강서구, 기장군 지역 일부)	381.6	1998. 11. 25 ∼2001. 11. 24 (3년간)

우리 시에서는 부동산가격 앙등과 투기행위를 근원적으로 발본색원하여 건전한 부동산거래질서가 정착되도록 하기 위하여 부동산중개업자에 대한 특별단속을 연중 실시하고 악덕 중개업자 고발센터를 구·군(16개소)에 설치, 운영하고 있다. 중개업협회 시 지부 및 구·군 지회 등을 통하여 전 중개업자에 대하여 교육을 실시하고 있으며 부동산투기 조장, 수수료 초과징수 등 위법행위를 감시·제보하게 함으로써 부동산 중개업자들에게 경각심을 고취시키고 투기조장행위가 사라지도록 조치하였다.


계	등록취소	업무정지	과태료부과	경고·시정등
93	6	33	11	43

부동산투기규제시책의 일환으로 부동산등기특별조치법에 의거 1990년 9월부터 부동산의 매매 또는 교환 시 그 계약서 상에 부동산소재지 관할 구청장의 검인을 받도록 강화하고 부동산등기신청 해태 시에는 구청장이 과태료를 부과, 징수하게 되는데, 이 제도가 부동산거래질서의 확립에 크게 기여하고 있다.

1990년부터 시행된 개별지가조사·개발이익환수제 등의 토지공개념 관련 제도가 정착되고 토지거래규제제도·부동산등기 의무제도·부동산중개업자 지도단속 등 각종 부동산투기억제시책이 강화 시행되어 그 실효가 나타남에 따라, 토지거래가 점차 실수요자 위주로 정상적으로 이루어지면서 부산지역의 지가동향은 안정추세를 보이고 있으며 2000년중 부산지역의 지가변동률은 1.28%를 기록하여 지가가 보합세를 보이고 있다.


연도별	2000	'99	'98	'97	'96	'95	'94	'93	'92	'91	'90
변동률	1.28	-10.67	-14.2	-0.90	0.40	0.14	-0.35	-6.77	-1.57	14.69	15.82


도시별	전 국	부 산	서 울	대 구	인 천	광 주	대 전	울 산
변동률	2.90	1.20	2.60	1.90	3.51	1.30	0.38	1.50

우리 부산지역은 녹지지역이 전체면적의 72%로써 너무 많이 차지하고 있고 또한 배산임해 도시로서 평지가 적으며 인구밀도는 매우 높은데 비해서 주택 보급률은 매우 낮으므로 토지관리부문의 중요성이 매우 크다고 할 수 있다. 우리 시에서는 협소한 부산의 토지가 필요한 사람에게 필요한 만큼의 면적이 소유되어 효율적으로 개발·이용될 수 있도록 토지관리업무의 추진에 노력을 다할 것이다.

세부적으로 개별공시지가를 정확히 조사·결정하기 위하여 감정평가사의 검증을 거쳐 결정하므로써 주민신뢰 제고에 기여하도록 하고 1990년부터 시행해오던 개발이익환수제 등 토지공개념 제도의 운영에 보다 정확성과 효율성을 높이고 이 제도가 확고히 정착되도록 하며 또한 부동산중개업자에 대한 지도단속과 교육을 지속적으로 강화할 계획이다.

그리하여 우리 사회에 토지의 편중소유, 토지투기거래 등으로 인한 계층간의 갈등, 불로소득 등이 발생하지 않도록 하며 지가가 안정되어 정상적인 토지거래가 이루어짐으로써 서민들의 내집 마련과 기업의 산업용지 확보가 보다 쉬워지도록 계속 노력할 것이다.