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제 5 절 토지관리 1. 토지관리 가. 개 설 토지는 인간생활의 터전으로 삶의 원천이며, 또한 노동·자본과 함께 인간의 생산활동에 필요한 요소 중의 하나이다. 이와 같이 우리 인간에게 매우 중요한 절대면적의 토지는 인위적으로 쉽게 증가시킬 수 없는 부증성과 위치를 옮길 수 없는 부동성 등 특성을 지니고 있다. 우리나라는 인구에 비하여 국토면적이 협소하고 인구증가·산업화·도시화 등에 따라 자본주의 시장경제 체제하의 토지시장에서 각종 용지의 수요는 매년 증가하고 있어 토지의 투기적인 거래·지가의 과도한 상승 등 공급과정에서 많은 문제가 발생하고 있다. 이러한 폐해를 근절하기 위하여 우리 시에서는 개별공시지가 조사, 개발이익환수제, 토지거래허가와 부동산중개업자 관리, 부동산계약서 검인 등 토지공개념 제도관련 업무 등을 추진하면서 지가안정 유지와 부동산거래 질서가 확립되도록 하여 시민들의 편의제공을 위해 힘쓰고 있다.
나. 2001 추진실적 (1) 개별공시지가 조사 1989년까지는 각 행정기관이 그 기관의 필요에 따라 땅값을 조사하여 과세, 토지거래허가 등의 행정목적에 사용함으로써 같은 필지의 땅값이 행정기관마다 다르게 산출되어 토지과표의 신뢰를 떨어뜨리고 업무의 중복과 예산의 낭비가 많아 지난 1990년부터 종합토지세, 토지초과이득세, 양도소득세, 증여세, 상속세 등 각종 세금부과와 기타 행정목적에 통일된 지가가 필요하여 관련기관이 합동으로 조사하고 있다. 개별공시지가는 과세대상 토지와 사용료를 징수하는 국·공유지 등으로 시내 60만여 필지를 인근의 표준지 공시지가와 상호 비교·조사하여 필지마다의 땅값을 구청장(군수)이 결정한 것이다. 토지관할 구청장(군수)이 합동조사반을 편성하여 개별 토지의 특성을 조사한 후 인접 비교표준지 공시지가와 토지가격 비준표를 비교분석하여 필지별 가격을 산정하고 감정평가사가 검증하여 지방토지평가위원회의 심의를 거쳐, 소유자가 알 수 있도록 공고 및 개별적으로 통지하고, 이에 대한 이의가 있으면 그 의견을 접수받아 지방토지평가위원회에서 재심의 후 중앙토지평가위원회 심의 및 건설교통부장관의 확인을 받아 구청장(군수)이 매년 6월 30일 지가를 결정공시하며, 이에 대한 이의가 있을 경우 공시일로부터 30일 이내에 토지관할 구청장(군수)에게 재조사 신청할 수 있도록 규정하고 있어 주민의 의견을 최대한 반영하고 있다. 개별공시지가 조사대상 필지 (2001. 1. 1 기준) (단위 : 필지)
합 동 조 사 반 편 성 (단위 : 명)
2001 이의신청 접수 및 처리내역 (단위 : 필지)
지 가 현 황 (단위 : 천원/㎡)
(2) 개발부담금 부과·징수 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 인·허가 등을 받아 토지개발사업을 시행함으로써 사업시행지역의 땅값이 정상지가 상승분보다 많이 올라간 경우 개발이익의 일정률을 개발부담금으로 국가에 납부하게 되어 있는 개발이익환수제는 토지공개념제도중의 하나로서 개발이익환수에 관한법률에 근거하고 있다. 개발이익환수에 관한 법률은 89.12.30 법률 제1475호로 제정되어 지금까지 다섯차례 개정으로 오늘에 이른다. 개발사업의 대상은 1990.3.2기준 진행중인 개발사업과 이후 착수되는 개발사업으로서 택지개발, 공업단지조성사업, 관광단지조성사업, 도심재개발사업, 유통단지조성사업, 지목변경 수반사업 등 10개 사업이며, 부과기준 면적은 그동안 변천이 있었으나 현재 특별시·도는 광역시의 지역 중 도시계획구역은 660㎡이상, 비도시계획구역은 1,650㎡이상에 해당되는 경우 부과대상이 되며, 부담율은 개발이익의 50%를 부과한다. 98.9.19 법률개정으로 2000.1.1이후 인가사업은 개발이익의 25%를 부과하고 98.9.19법률개정시 99.12.31까지 인가를 받아 개정일 이후 준공사업에 대해서는 한시적으로 부담금을 면제토록 하였다. 부과징수는 사업토지소재 관할 구청장(군수)이 개발사업이 완료되면 사업시행자에게 당해 사업개발이익(부과종료시점지가-부과개시시점의 지가-정상지가 상승분-개발비용)의 일정률을 개발부담금으로 부과 징수한다. 징수금은 사업토지 관할 자치구(군)에 50%, 건설교통부소관 토지관리 및 지역균형개발특별회계에 50% 각각 귀속된다. 그러나 2001.12.31 부담금관리기본법이 제정공포됨에 따라 동법 부칙 제2조 의거 부산 등 수도권이외의 지역은 2002.1.1부터 인허가 등을 받은 사업부터, 서울, 경기, 인천 등 수도권지역은 2004.1.1부터 인허가 등을 받은 사업부터 별도 지정시까지 부과를 중지하게 되었다. 개발부담금 부과·징수현황 ('90. 3. 2 ∼ '01.12.30) (단위: 건, 백만원)
(3) 토지거래 허가 토지의 투기적인 거래를 방지하고 지가의 급격한 상승을 억제하여 모든 국민이 국토를 합리적으로 효율성있게 이용하도록 하는 토지거래허가·신고제도는 국토이용관리법에 근거하고 있으며, 부산지역은 1997. 12. 20자로 토지거래신고구역은 전역이 해제되었고, 1998. 4. 20자로 토지거래허가구역도 전면 해제되었으나 건설교통부에서 개발제한구역(G.B)해제와 관련하여 1998.11.25부터 2001.11.24까지 개발제한구역을 토지거래허가 구역으로 지정하여 관리하였다. 또한 기간이 만료됨에 따라 2001.11.22현재 지정되어 있는 수도권 및 광역권(마산·창원·진해권포함) 개발제한구역에 대해 2001.11.25부터 약 2년간 토지거래허가구역으로 지정하여 현재 관리중에 있다. 우리시에서는 2001년에 3,870필지(8,515천㎡)에 대하여 토지거래를 허가하였으며, 2002년에도 개발제한구역해제 등에 따른 지가상승 기대심리로 투기성 거래가 증가할 것을 대비하여 허가기준을 엄격히 심사하고, 사후관리를 철저히 하는 등으로 실수요자 위주의 거래가 되도록 유도할 계획이다.
(4) 부동산중개업자 지도관리 우리 시에서는 부동산가격 앙등과 투기행위를 근원적으로 발본 색원하여 건전한 부동산거래 질서가 정착되도록 하기 위하여 부동산중개업자에 대한 특별단속을 연중 실시하고, 악덕 중개업자 고발센터를 구·군(16개소)에 설치, 운영하고 있다. 중개업협회 시지부 및 구·군 지회 등을 통하여 전 중개업자에 대하여 교육을 실시하고 있으며, 부동산투기 조장, 수수료 초과징수 등 위법행위를 감시·제보하게 함으로써, 부동산중개업자들에게 경각심을 고취시키고 투기조장행위가 사라지도록 조치하였다. 부동산중개업자현황 (2001.12.31기준) (단위 : 개소)
부동산중개업자 지도단속 실적 (2001.12.31기준) (단위 : 건)
(5) 부동산계약서 검인 부동산투기규제시책의 일환으로 부동산등기특별조치법에 의거 1990년 9월부터 부동산의 매매 또는 교환시 그 계약서 상에 부동산소재지 관할 구청장의 검인을 받도록 강화하고 부동산등기신청 해태시에는 구청장이 과태료를 부과, 징수하게 되었으며, 이 제도가 부동산거래질서의 확립에 크게 기여하고 있다.
(2001.12.31기준) (단위 : 천㎡)
(6) 지가동향 1990년부터 시행된 개별지가조사·개발이익환수제등의 토지공개념관련 제도가 정착되고, 토지거래규제제도·부동산등기 의무제도·부동산중개업자 지도단속 등 각종 부동산투기 억제시책이 강화 시행되어 그 실효가 나타남에 따라, 토지거래가 점차 실수요자 위주로 정상적으로 이루어지면서 부산지역의 지가동향은 안정추세를 보이고 있으며, 2001년중 부산지역의 지가 변동률은 0.49%를 기록하여 지가가 보합세를 보이고 있다.
(단위 : %)
(건설교통부 지가동향 책자 인용)
2001년 7대도시 지가변동률 (단위 : %)
(건설교통부 지가동향 책자 인용)
다. 2002 추진계획 우리 부산지역은 녹지지역이 전체면적의 72%로 큰비중을 차지하고 있고, 또한 배산임해도시로서 평지가 적으며, 인구밀도는 매우 높은 데 비해 주택보급률은 매우 낮으므로 토지관리부문의 중요성이 매우 크다고 할 수 있다. 우리 시에서는 협소한 부산의 토지가 필요한 사람에게 필요한 만큼의 면적이 소유되어 효율적으로 개발·이용될 수 있도록 토지관리업무의 추진에 노력을 다할 것이다. 세부적으로 개별공시지가를 정확히 조사·결정하기 위하여 감정평가사의 검증을 거쳐 결정함으로써 주민신뢰 제고에 기여하도록 하고, 1990년부터 시행해 오던 개발이익환수제 등 토지공개념 제도의 운영에 보다 정확성과 효율성을 높이고, 이 제도가 확고히 정착되도록 하며, 또한 부동산중개업자에 대한 지도단속과 교육을 지속적으로 강화할 계획이다. 그리하여 우리 사회에 토지의 편중소유, 토지투기거래 등으로 인한 계층간의 갈등, 불로소득 등이 발생하지 않도록 하며, 지가가 안정되어 정상적인 토지거래가 이루어짐으로써 서민들의 내집 마련과 기업의 산업용지 확보가 보다 쉬워지도록 계속 노력할 것이다.
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